A ein Haus in Spanien kaufen ist für viele ein Traum: Sonne, Tapas und ein eigener Platz unter Palmen. Aber wenn man erst einmal anfängt zu suchen, merkt man schnell, dass es Kaufprozess in Spanien ist ein bisschen anders als in den Niederlanden. Aber keine Sorge - mit der richtigen Vorbereitung und Ortskenntnis kommen Sie gut zurecht.

In diesem Leitfaden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie der Kauf einer Immobilie in Spanien funktioniert, worauf Sie achten müssen und wie Sie die bekannten Fallstricke vermeiden.

1. Beginnen Sie mit einem klaren Plan

Bevor Sie sich voller Enthusiasmus Häuser ansehen, sollten Sie sich Klarheit verschaffen welche Art von Immobilie Sie suchen und vor allem warum.

Wollen Sie ein Ferienhaus, auswandern oder in eine Mietimmobilie investieren? Davon hängt ab, welche Region und welche Art von Haus zu Ihnen passt.

Wenn Sie Ihre Ziele und Anforderungen im Voraus klar umreißen, können Sie gezielt suchen und vermeiden, dass Sie sich in zu vielen Optionen oder schönen Objekten verfangen, die letztlich nicht zu Ihren Plänen passen. Dies ist auch eine gute Grundlage für die spätere Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, der genau weiß, wonach Sie suchen.

Die Costa Blanca - und insbesondere Dénia, Jávea und Moraira - ist sehr beliebt für sein mildes Klima, die Natur und die guten Einrichtungen. Hier finden Sie noch authentische spanische Atmosphäre, kombiniert mit internationaler Gastfreundschaft.

2. Berechnen Sie gut

In der Kauf einer Immobilie in Spanien sind mit zusätzlichen Kosten verbunden, im Durchschnitt etwa 10-14% des Kaufpreises. Diese bestehen aus:

• Übertragungssteuer ITP oder Mehrwertsteuer (regionalspezifisch); Für bestehende Wohnungen (Wiederverkauf) wendet die Comunidad Valenciana eine ITP von 10 %. Bei einer neuen Konstruktion zahlen Sie UMSATZSTEUER (IVA) 10 %
• Außerdem bei Neubauten: Stempelsteuer (AJD) von 1.5 % in der Comunidad Valenciana. Die Stempelsteuer oder Dokumentensteuer zahlen Sie speziell auf offizielle notarielle Urkunden für Neubauten oder andere juristische Dokumente.
• Notargebühren und Anmeldegebühren; ~0,2 - 0,5% des Kaufpreises
• Anwaltskosten und alle Übersetzungen. ~1% des Kaufpreises

Darüber hinaus gibt es jährliche Gebühren wie die IBI (Grundsteuer), Versicherung und Gemeinkosten der Wohnungen.

💡 Tipp: Rechnen Sie auch Wasser-, Strom- und Internetanschlüsse in Ihr Budget ein. Diese müssen oft neu beantragt oder nach dem Verkauf umgestellt werden.

3. Finanzierung und Zahlung

Nicht-Residenten (Nicht-Einwohner) in Spanien können in der Regel bis zu 70% Hypothek bekommen.
Stellen Sie sicher, dass Sie eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) gilt und eine Spanisches Bankkonto eröffnet. Ohne sie können Sie weder ein Haus kaufen noch notarielle Urkunden ausstellen.

Die Beantragung einer spanischen Hypothek dauert oft länger als in den Niederlanden, daher sollten Sie frühzeitig damit beginnen. Ich kann Ihnen helfen, indem ich mit zuverlässigen Banken und Finanzberatern Kontakt aufnehme.

Was ist eine NIE-Nummer und warum ist sie so wichtig?

A NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist eine eindeutige Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Sie ist für fast alles, was mit dem Leben, Arbeiten oder Kaufen in Spanien zu tun hat, unerlässlich. Ohne eine NIE können Sie zum Beispiel kein Haus kaufen, kein Bankkonto eröffnen, keinen Vertrag unterschreiben und sich nicht um Steuerangelegenheiten kümmern. Selbst bei der Zustellung von Paketen wird nach dieser Nummer gefragt. Es ist also wirklich Ihr persönlicher Schlüssel, um in Spanien offiziell aktiv zu sein. 

4. Prüfen Sie die rechtliche Seite

Die die rechtliche Kontrolle über die Immobilie ist in Spanien unerlässlich. Haben Sie immer eine Hinweis Einfach (Grundstücksgutachten), damit Sie wissen, wem das Haus offiziell gehört und ob es mit Schulden belastet ist.

Prüfen Sie auch, ob alle Bauelemente sind gesetzlich registriert - Nebengebäude oder Swimmingpools sind nicht immer in den Katasterunterlagen enthalten. Manchmal ist das Schwimmbad bereits eingetragen, das Haus aber noch nicht.

Da der spanische Notar hauptsächlich die Unterschrift überwacht, aber keine eingehende Prüfung vornimmt, ist eine selbständiger Rechtsanwalt unverzichtbar. Wer prüft Dokumente, Genehmigungen und Verträge, damit Sie mit Sicherheit kaufen können.

5. Reservierungsvertrag: der erste Schritt zur Sicherheit

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, ist oft ein Buchungsvertrag (Contrato de Reserva) vorbereitet.
Sie zahlen dann einen Vorschuss (normalerweise zwischen 3.000 € und 6.000 €), wodurch die Immobilie vorübergehend vom Markt genommen wird.

Dies zeigt, dass Sie es ernst meinen, aber Sie haben immer noch die Möglichkeit, den Verkauf abzubrechen, wenn rechtliche oder bauliche Probleme auftreten.

6. Vorläufiger Kaufvertrag

Der nächste Schritt ist die Kaufvorvertrag, in dem die wichtigsten Bedingungen festgelegt sind:

• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen,

• Datum der Übertragung,

• Alle Resolutivklauseln.

Bei diesem Vertrag zahlen Sie in der Regel 10% des Kaufpreises als Anzahlung.
Wenn Sie dann ohne triftigen Grund zurücktreten, verlieren Sie diesen Betrag. Wenn der Verkäufer dies tut, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Tipp: Lassen Sie diesen Vertrag lassen Sie sich immer von Ihrem Anwalt beraten. Kleine Fehler können hier große Folgen haben.

7. Unterzeichnung beim Notar

Der letzte Schritt der Kaufprozess in Spanien ist die Übertragung an der Notar.
Hier wurde der Kaufvertrag (Öffentliche Notengebung (Escritura Pública)) unterzeichnet, der Restbetrag bezahlt und Sie erhalten offiziell die Schlüssel.

Von diesem Zeitpunkt an sind Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.
Der Notar kümmert sich um die Anmeldung bei der Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und bietet Rechtssicherheit bei der Übertragung von Eigentum.

8. Häufige Fehler

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein fantastisches Abenteuer, aber achten Sie auf diese Fallstricke:

• Verlassen Sie sich nur auf Fotos (gehen Sie immer hin und überzeugen Sie sich selbst).

• Beauftragen Sie keinen Anwalt.

• Sie denken, dass “es hier genauso funktioniert wie in den Niederlanden”.

Wenn Sie gut vorbereitet sind und sich unabhängig beraten lassen, vermeiden Sie Enttäuschungen und teure Überraschungen.

Tipp von Marion

“Nehmen Sie sich Zeit, um die Gegend kennenzulernen. Gehen Sie auch außerhalb der Saison hin, sprechen Sie mit den Nachbarn und schnuppern Sie in das Leben vor Ort hinein.
Sind Sie bereit, den Schritt zu wagen? Wenn ja, organisiere ich gerne ein Besichtigungstour in dem ich Sie zu sorgfältig ausgewählten Häusern führe, die wirklich zu Ihnen passen.”

Möchten Sie konkret wissen, was in Dénia, Jávea oder Moraira im Rahmen Ihres Budgets zu verkaufen?
Ich sende Ihnen unverbindlich drei aktuelle Beispiele zu. Danach können Sie sich auch für meine umfangreichen Suchprozess. 

So können Sie sich sofort ein Bild über den Markt machen - und vielleicht ist Ihr spanisches Traumhaus näher als Sie denken.